Votre surélévation d’immeuble avec un architecte en Seine-Saint-Denis

Quel est le prix au mètre carré d’une surélévation faite par un architecte ? Quel budget tout compris pour une surélévation ? Nous avons souvent à répondre à ces questions. Même si le prix dépend beaucoup du projet et des matériaux mis en oeuvre, il est difficile d’envisager une surélévation en Seine-Saint-Denis pour moins de 2800 € TTC par mètre carré chauffé. Cette somme comprend le coût des travaux et les honoraires de l’architecte, mais pas les interventions sur l’existant, qui sont souvent nécessaires. En règle générale, il est recommandé de prévoir un budget supérieur, notamment pour se prémunir des variations de coûts de matériaux et des artisans, qui pèsent énormément sur l’enveloppe totale.

Il est aussi utile de préciser que le coût moyen d’un projet géré par un architecte est supérieur à celui d’un projet pris en charge par un “simple” maître d’oeuvre, non pas parce que l’architecte est plus cher mais parce que l’architecte travaille en général sur des projets plus complexes que ceux gérés par un maître d’oeuvre.

Il y a trois grandes contraintes aux projets de réhausse de bâtiments : D’abord les règles d’urbanisme (Plan Local d’Urbanisme, zone ABF, nature des sols…), et Saint-Denis et les communes avoisinantes n’échappent pas à la règle. Mais aussi la façon dont l’immeuble existant est construit : pouvoir ajouter un ou plusieurs niveaux et les charges (le poids) correspondant n’est pas automatique. D’autre part, les immeubles sont souvent en copropriété, et l’accord des voisins est indispensable. Enfin, la configuration de la construction existante est aussi déterminante pour savoir si une surélévation peut être réalisée. Prenez contact avec nous pour que nous parlions du projet ! Dans certains cas, une étude de faisabilité peut être nécessaire.

Comme les surélévations supposent des compétences variées et la coordination de différents professionnels (bureaux d’étude, service d’urbanisme de la ville, entreprises…), ainsi que la discussion avec des copropriétaires et leur syndic, le recours à un architecte est souvent recommandé. D’autre part, si après le projet le bâtiment dépasse 150m2 habitables, alors l’intervention d’un architecte est inévitable.

Réhausser la toiture consiste à modifier la forme de la toiture existante, pour créer plus de surface et de volume à l’intérieur : par exemple pour transformer une toiture à deux pans en une toiture mansardée, ce qui permettra d’avoir de vraies fenêtres à l’intérieur. Plus simple encore qu’une réhausse (ou parfois en complément), créer des fenêtres de toit (couramment appelées Velux®, mais c’est une marque déposée) ou des chiens assis permet aussi d’aménager des combles et d’en profiter. La réhausse est une solution souvent plus facile à mettre en oeuvre qu’une surélévation.

Il y a (au moins) trois familles de contraintes à prendre en compte pour surélever un immeuble en copropriété :

• La copropriété en elle-même, à laquelle il faut acheter des droits à construire et qui doit valider le projet dans ses moindres détails (à part les aménagements intérieurs des parties privatives) ;
• Les règles d’urbanisme, qui sont multiples de nos jours, et peuvent contraindre par exemple à ajouter des stationnements à l’immeuble ou à créer un local poubelle ;
• Les contraintes techniques, liées aux sous-sols, au sol, aux fondations, à la structure de l’immeuble, à la partie qui serait créée, à la résistance au feu, à l’accessibilité PMR, etc.

La majorité des immeubles en France n’ont pas “d’architecte d’immeuble”. Et même si celui-ci est censé connaître les caractéristiques et l’historique d’un bâtiment donné, ce n’est pas souvent l’architecte de l’immeuble qui conduit le projet de surélévation, car le donneur d’ordre, qui est souvent un des copropriétaires, se fait accompagner en tant que maître d’ouvrage par un cabinet d’architecte indépendant. L’architecte d’immeuble peut avoir dans ce cas un rôle de contrôle.